تنظیم قرارداد دلالی

یکی از تکالیف دلال که تبیین و دقیق آن در قانون تجارت و قانون راجع به دلالان مورد غفلت مقنن قرار گرفته است، ضرورت تنظیم قرارداد دلالی است در حالیکه بموجب ماده 16 آئین‌نامه دلالان معاملات ملکی، دلال باید قبل از اقدام به انجام درخواست مشتریان خود، قرارداد مربوط به حق‌الزحمه را در دو نسخه تنظیم و امضاء نموده و پس از امضاء مراجعه کننده یک نسخه را در پرونده مخصوص بایگانی و نسخه دیگر را به مراجعه کننده تسلیم و رسید دریافت نماید و در ماده 17 همین آئین‌نامه مقرر می‌دارد که حق‌الزحمه دلال بسته به قرارداد او با طرفین معامله است و به منظور تعیین ضابطه، حداکثر حق‌الزحمه را بعنوان درصدی از مبلغ معامله‌ای که دلال واسطه انعقاد آن شده ملاک عمل قرار داده است. همچنین آئین‌نامه دلالان رسمی بیمه و آئین‌نامه مربوط به کارگزاران بورس اوراق بهادار نیز، دلال را مکلف به انعقاد قرارداد با آمر نموده است و از آنجائیکه مطابق ذیل ماده 335 قانون تجارت اصولاً قرارداد دلالی تابع وکالت است، لذا برای انعقاد قرارداد دلالی ضرورت دارد که‌ایجاب و قبول تشکیل دهندۀ قرارداد، به کیفیتی که در انشاء و ایجاد عقود، مورد نظر قانونگذار است، بعمل آید و از جانب دیگر در اغلب آئین‌نامه‌های اجرایی مربوط به دلالان، نظیر ماده 16 آئین‌نامه دلالان معاملات ملکی و ماده 16 آئین‌نامه اجرایی دلالان رسمی بیمه، تصریح شده است، تنظیم و نوشتن قرارداد بین دلال و آمر ضرورت دارد و از این رو عمده ترین راههای اثبات قرارداد دلالی، نوشتۀ تنظیمی بین طرفین است؛ در حقوق آمریکا تأکید شده است که هرگاه دلال بدون تنظیم قرارداد مبادرت به عملیات دلالی نماید، مستحق دریافت اجرت نیست، لیکن در حقوق ایران چنین ضمانت اجرایی برای عدم تنظیم قرارداد، پیش‌بینی نشده است، همچنین شرایط مربوط به اهلیت طرفین به ویژه اهلیت آمر از حیث بلوغ، رشد و عدم ورشکستگی و یا عدم محرومیت از مداخله و تصرف در اموال بنا به دستور مقامات قضایی، از شرایط اولیه جهت انعقاد قرارداد دلالی است زیرا سفیه، مجنون و صغیر از این حیث که مورد حمایت مقنن قرار گرفته‌اند و تصرفات آن‌ها در اموالشان بدون صلاح دید و مداخله قیم یا ولی، ممنوع شده است زیرا تصرفات آن‌ها در اموالشان غیرعقلانی است و از آنجائیکه انعقاد قرارداد دلالی، یکی از مصادیق تصرف در اموال است لذا محجورین مستقلاً حق انعقاد آن را ندارند، از جانب دیگر ماده 662 قانون مدنی تأکید نموده است که: «وکالت باید در امری داده شود که خود موکل بتواند آن را بجا آورد» و لذا دلال نیز نمی‌تواند وساطت در انعقاد قراردادهایی نماید که یکی از متعاملین به دلیل حجر یا ورشکستگی از تصرف در اموال خود ممنوع بوده و یا بنا به مصالحی از طرف مراجع قضایی از تصرف در اموال خود ممنوع شده‌اند و درصورتیکه محجورین بخواهند معاملاتی را انجام داده و ضرورت داشته باشد که به یکی از دلالان فعال در رشته خاصی مراجعه نمایند این امر توسط ولی، قیم، امین یا مدیر تصفیه، قابل انجام است و لذا آمر بایستی در انجام دادن معامله‌ای که قصد دارد وساطت انجام آن را اعطاء نماید، از نظر موازین حقوقی و قانونی، دارای توانایی و اختیار انجام آن باشد و موضوعی که به دلال ارجاع می‌شود، انجام آن قابل نیابت دادن و واگذاری باشد و موضوع دیگر آنکه ضرورت دارد براساس شرایط مندرج در ماده 190 قانون مدنی موضوع دلالی معلوم باشد، اگرچه دلالی نظیر عقد وکالت قراردادی است که برای رفع نیازمندی‌ها تبیین شده و در عداد عقود مسامحه است و لذا معلوم بودن موضوع از جمیع جهات ضرورت ندارد و علم اجمالی دلال به موضوع، برای اعتبار و نفوذ قرارداد دلالی کفایت می‌کند، لذا هرگاه آمر از دلال بخواهد که زمینۀ خرید یک واحد آپارتمان یکصد متری در خیابان خاصی از شهر خاصی برای وی را فراهم نماید چنین درخواستی قابل اجابت بوده و ابهام و اجمال موجود در آن خللی به اعتبار قرارداد دلالی وارد نمی‌آورد و در چنین مواقعی دلال بایستی بالحاظ غبطه و مصلحت آمر خانه ای را با ثمن متعارف برای او بیابد، از جانب دیگر معامله‌ای که دلال قصد وساطت در انعقاد آن را دارد، بایستی مشروع باشد و تبعاً و اصالتاً قرارداد دلالی نیز بایستی از حیث جهت، مشروع و قانونی باشد و چون تعهد دلال برای یافتن طرف معامله یا انجام مذاکرات برای انعقاد قرارداد، در زمرۀ تعهد بوسیله و مواظبت است، در صورتیکه نتیجۀ مورد نظر آمر حاصل نشود برای اثبات تقصیر دلال،؛ صرف عدم حصول نتیجه کافی نیست، بلکه آمر بایستی ثابت کند که دلال تلاش متعارف برای حصول نتیجه را معمول نداشته است، برخلاف تعهد به نتیجه که صرف عدم حصول نتیجۀ مورد نظر، مثبت تقصیر وکیل است. از جانب دیگر همانگونه که در بخشهای متعدد این پژوهش تصریح شده است، دلال نیز برای احراز سمت دلالی، بنحویکه مطمح نظر مقنن است، بایستی واجد شرایط ویژه‌ای باشد، از جمله شروط اساسی برای درخواست صدور پروانه دلالی در تمام رشته‌های دلالی داشتن سن بلوغ (حداقل 25 سال)، عدم محجوریت، عدم سوءسابقۀ کیفری، عدم اشتهار به نادرستی، داشتن سابقۀ کار و مهارت در زمینۀ دلالی مورد نظراست. همچنین اخذ پروانۀ دلالی در رشته‌های خاص، منوط به شرایطی ویژه است که داشتن و یا کسب آن شرایط، دلالان را قانوناً واجد شرایط انعقاد قرارداد دلالی نموده است و مراجعین به دلال با احراز اینکه دلال در رشتۀ مورد نظر آن‌ها، دارای پروانه است، با اطمینان خاطر، اقدام به انعقاد قرارداد می‌نمایند، از جانب دیگر بنابر قاعدۀ «اذن در شیء، اذن در لوازم آن است» اگر انجام مأموریت دلالی منوط به گرفتن اجیر توسط دلال باشد، دلال اختیار انجام این کار را دارد و اجرت اجیر در چنین مواردی جزو مخارج دلالی محاسبه می‌شود و بدیهی است که‌این موضوع را نباید با توکیل به غیر اشتباه نمود زیرا دلال به هیچ وجه حق ندارد موضوع دلالی را به دلال دیگر ولو در همان رشته، واگذار نماید، مگر آنکه بنا به تصریحی که در قرارداد دلالی بعمل آمده است وی اختیار توکیل به غیر را طبق ماده 672 قانون مدنی از آمر خود داشته باشد و در صورتیکه دلالان متعدد باشند، بنا به حکم ماده 669 قانون مدنی، هیچ یک از آن‌ها نمی‌تواند بدون اذن دیگری در آن کار دخالت کند، مگراینکه هریک از دلالان مجاز به انجام کار به صورت مستقل باشند، در فرض ضرورت اقدم دلالان بنحو اجتماع، هرگاه یکی از دلالان فوت نماید یا عزل شده و یا استعفاء دهد، مأموریت آمرین دیگر مستنبط از مفاد ماده 670 قانون مدنی، باطل شده و از بین می‌رود در حالکیه در وضعیت استقلال دلالان، فوت یا حجر یا عزل یا استعفاء یکی از آن‌هاتأثیری در اعتبار و بقای مأموریت و قرارداد دیگران ندارد.

بنابراین در صورت عدم رعایت تکلیف انعقاد قرارداد دلالی بین آمر و دلال به ویژه در قراردادهای مربوط به املاک با استناد به ماده 11 آئین‌نامه دلالان معاملات ملکی به علت تخلف از مقررات آئین‌نامه و از جنبه مسئولیت انضباطی، دلال توسط کمیسیون سه نفره مستقر در اداره ثبت اسناد و املاک مورد تعقیب انتظامی قرار خواهد گرفت و لیکن علی‌رغم مراتب مذکور، بنظر می‌رسد که اگر دلال بویژه در سایر رشته‌های دلالی بدون تنظیم قرارداد حق‌الزحمه اقدام به وساطت در انعقاد قرارداد نماید، دادگاه از باب استیفاء موضوع ماده 336 قانون مدنی و برابر تعرفه مربوطه یا بر مبنای اجرت‌المثل، اجرت دلال را تعیین می‌نماید، مؤید این نظر حکم شماره 63-17/3/1382 شعبه ششم دیوان عالی کشور است. بدیهی است تراضی آمر و دلال و تعیین حق‌الزحمه زائد برتعرفه قانونی به دلیل تخلف دلال از آئین‌نامه مربوطه و افزایش غیر قانونی اجرت، مستلزم تعقیب قانونی وی در مراجع ذیربط می‌باشد.

تکلیف دلال به افشاء اطلاعات

 مطابق ماده 337 قانون تجارت هر دلالی بایددر نهایت صحت و درستکاری و از روی کمال صداقت طرفین معامله را از جزئیات راجع به معامله‌ای که قصد وساطت آن را دارد مطلع نماید و هرگونه قصور در انجام این وظیفه قانونی موجد مسئولیت برای دلال خواهد بود. از جانب دیگر بموجب ماده 341 قانون تجارت، «دلال می‌تواند در زمان واحد برای چند آمر در یک رشته یا رشته‌های مختلف دلالی کند ولی در اینصورت باید آمرین را از این ترتیب و امور دیگری که ممکن است موجب تغییر رأی آن‌ها شود مطلع نماید.» از جمله مصادیق درستکاری و صحت عمل دلال در ادای تکلیف مربوط به افشاء اطلاعات، این است که اگرچه دلال مطابق ماده 336 قانون تجارت حق اشتغال به دلالی در رشته‌های دیگر را دارد و یا امکان دلالی برای آمرین و متعدد برای او میسر و قانوناً مجاز است لیکن بایستی دلال وضعیت موجود را از حیث اشتغال خود به دلالی در سایر رشته‌های دلالی از قبیل معاملات ملکی، معاملات تجاری و یا معاملات خواربار و سایر امور شهری و یا اشتغال به دلالی، برای سایر آمرین در یک رشته خاص را به کلیه آمرین اعلام نماید تا در صورتیکه آمر بنا به شرایط ویژه، قصد انصراف از انعقاد قرارداد دلالی را داشته باشد، بموقع اقدام نماید. این تکلیف، بمنظور اجتناب از شبهه تبانی دلال با سایر آمرین و عدم امکان رعایت غبطه و مصلحت آمر به جهت مشغله فراوان دلال، مقرر شده است. همچنین دلال در صورتیکه در نفس معامله سهیم یا منتفع باشد بایستی مراتب را به طرف مقابل که این موضوع را نمی‌داند اطلاع دهد، لذا تکلیف دلال به افشاء اطلاعات مشتمل بر چند تکلیف علیحده است که به شرح آتی به برخی از آن‌ها پرداخته می‌شود.